La oferta de casas y apartamentos usados se ubica en alza en la región insular y el resto del país. Basta con dar una hojeada a los clasificados de la prensa local y nacional para evidenciar la situación.

Sin embargo, más allá de este indicativo, hay numerosas causas de fondo que desestimulan al sector de inquilinato y, por ende, generan desconfianza entre los propietarios, cuando faltan pocos días para que de forma definitiva se apruebe la Ley para Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.

Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, este panorama surge como una consecuencia de la inminente aprobación consecutiva al proyecto de la Ley de Arrendamientos que se discute actualmente en la Asamblea Nacional.

“El temor a perder una vivienda, si se oferta en alquiler, está haciendo que la gente busque la manera de vender antes que arrendar”, explicó el dirigente gremial, quien aseveró que de acuerdo con el instrumento legal, el que alquila no podrá recuperar el inmueble.

Las cifras hablan por sí solas. Martini justificó que se ha agudizado aún más el deprimido mercado de arrendamientos. “Si hace un trimestre hablábamos de una oferta de alquileres reducida a 3%, en este momento es cero ya nadie quiere alquilar”.

IMPUESTOS

Martini argumentó que el proyecto busca pechar con impuestos a los dueños de inmuebles que estén desocupados, además de la amenaza de expropiación cuando no se use la vivienda, razón por la cual se impulsa la comercialización en el mercado secundario.

“Esta especie de terror que se ha creado hacia la propiedad privada genera todo tipo de reacciones. El ciudadano busca defenderse, proteger su inversión, sus activos y su propiedad”, enfatizó el vocero del sector inmobiliario.

También expuso que una de las causas ocasionadas por el repunte en la venta de casas usadas, sería la caída en la construcción de infraestructuras nuevas.

AUMENTO DE VENTAS

De acuerdo con apreciaciones de los economistas, desde hace un par de años las transacciones de compraventa han venido en picada y de manera directa estos efectos han sido relacionados a la crisis económica y la reducción del poder adquisitivo del venezolano.

No obstante, según refiere el portal entornointeligente.com, fuentes bancarias reconocen que a partir de 2005, cuando se implementó la política habitacional con subsidios y fijación de tasas preferenciales para préstamos hipotecarios, hubo un aumento en los negocios.

¿CÓMO VENDER?

Generalmente, la venta de un inmueble cumple con dos etapas a seguir:

• Opción de compra-venta, donde se establecen las condiciones de la operación, las cuales consisten en efectuar la descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la transacción, así como las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.

• Protocolización del documento definitivo de compra-venta, la cual tiene que ver con la presentación de este requisito al registro inmobiliario correspondiente, más una serie de recaudos exigidos.

Los cánones de alquiler estarán supeditados a los precios de los inmuebles que establezca el Ministerio de Vivienda. El método de cálculo que está previsto en la Ley de Arrendamientos, instruye la clasificación de nueve tipos de unidades habitacionales, de la que se desprenderán los precios del metro cuadrado y los alquileres. La tabla con la tipología forma parte de la normativa que la próxima semana comenzará a debatir para su sanción definitiva la Asamblea Nacional (AN). Rígel Sergent, vocero de la Red Metropolitana de Inquilinos, explicó que la diferenciación se basa en el modelo de las viviendas y los aspectos “constructivos”, pero excluye la ubicación y el costo de los terrenos. Precisó que el esquema con los nueve tipos de construcción para determinar el precio del metraje contiene: quinta; casa-quinta; colonial, prefabricada; económica y por autoconstrucción (sectores populares), así como apartamento de lujo, tipo bloque y apartamento. “La clasificación está sustentada en 11 aspectos de infraestructura como paredes, techos, pisos, instalaciones sanitarias y eléctricas, ventanas y puertas, los cuales permitirán determinar el costo del metro cuadrado según la condición de la vivienda”. A manera de ejemplo, explicó que la tabla estipula que mientras un apartamento debe tener estructura de concreto y equipos sanitarios con porcelana de primera, en el caso de una vivienda por autoconstrucción será de machones de concreto con cabillas y baños de cerámica “económica” o de plástico. “Las viviendas quedan diferenciadas y con ello el valor del metro cuadrado que privará para fijar los alquileres en todo el país”, sostuvo. Valor irreal La importancia de la clasificación que impone la Ley de Arrendamientos, señaló Sergent, radica en que el precio del metraje permitirá determinar el valor actual a la edificación, elemento que, según la fórmula para calcular el canon, se le descontará la depreciación por años de la construcción y de conservación, para fijar el monto del alquiler. Para Sergent, la tabla diseñada por expertos del Banco Central de Venezuela y del Seniat, permite determinar el precio justo de los inmuebles y erradicar la práctica de anexarle elementos como la ubicación y servicios para especular con los arriendos. Aunque la Comisión de Administración y Servicios, instancia encargada de redactar el proyecto que debatirá la AN, negó incluir la ubicación como factor que incide en el precio de la vivienda y el alquiler, su vicepresidente, César Rincones (AD-Sucre) aseguró que la bancada de la oposición presionará para que sea considerada. Explicó que no puede ser calificado de justo que un arriendo en una localidad rural tenga el mismo importe que en la zona urbana, pues tanto el propietario como el inquilino tienen gastos y necesidades diferentes. Si bien reconoció que se deben controlar los arriendos, dijo que pedirán incluir nuevos elementos que impactan en el valor de las viviendas. Depreciación La Ley de Alquileres hace uso de la tabla internacional llamada Ross-Hei deke para determinar la depreciación de un inmueble. Ésta considera nueve categorías, que van desde una vivienda en óptimas condiciones hasta la demolición, con rebaja máxima de 90%. Cortesia de Tusmetros.com

El Banco Central de Venezuela y el Ministerio de la Vivienda ajustaron las tasas de interés para la adquisición de viviendas, construcción y autoconstrucción según Gaceta Oficial N° 39.751 del pasado 6 de septiembre.

La nueva normativa redujo los intereses y facilita la adquisición de viviendas a través de la banca privada y permite que familias con ingresos cercanos a los BsF 7.000 obtengan un crédito con intereses 54% más bajos.

Anteriormente, existían cinco escalas, mientras que ahora se especifican tres nuevos niveles de tasas e ingresos que son aplicables a créditos vigentes y nuevos por igual.

A partir de este mes, 4,66% será el interés para grupos familiares cuyos ingresos sean menores o iguales a cuatro salarios mínimos (6.192), 6,91% para quienes tienen ingresos entre cuatro y seis salarios mínimos (9.288) y 9,16% para los que tengan ingresos entre seis y ocho (12.384).

El tope de interés quedó estipulado en 11,42%, pero no específica el límite de salarios como en la norma de 2009, donde el máximo era BsF 16.650.

El interés para la construcción de viviendas con recursos propios de las instituciones bancarias no sufrió reformas y quedó igualmente en 10,5%.

Voceros de la banca explican que la resolución se encuentra en revisión para determinar quiénes recibirán el interés máximo, debido a las lagunas de la normativa.

El especialista en banca y negocios César Aristimuño explicó que «la reforma no es lo más adecuada, ni lo más conveniente en el actual momento que vive el país. Favorece a unos y desmejora a otros, por lo que no crece el país, ni crea estabilidad».

Advierte que en el mercado no hay la suficiente cantidad de viviendas que se requieren y que la reforma puede generar una oleada de solicitudes de crédito y, «aun cuando los intereses sean bajos, no habrá dónde comprar».

Aristimuño sostiene que para superar la crisis habitacional el Gobierno debe trabajar en coordinación con el sector privado y no disminuir la rentabilidad de la banca, colocándola en una situación de búsqueda de mejores beneficios.

La profesora y economista María Inés Fernández aplaudió que el Gobierno haya facilitado el acceso a los créditos hipotecarios a las familias de clase media.

Comentó que anteriormente este grupo había quedado excluido y que sólo cuando se creó la Ley Especial del Deudor Hipotecario algunas familias pudieron adquirir un inmueble.

La Ley del Deudor dinamizó entonces el sistema y creó beneficios como la tasa de interés social, la cesión de subsidio a las familias de bajos ingresos económicos y las cuotas mensuales que no exceden 20% de los ingresos del beneficiario, para potenciar los atractivos de comprar.

La nueva norma forma parte de un grupo de medidas tomadas por el Gobierno nacional para reactivar el sector. En el mes de mayo, se dictaron condiciones para la cartera obligatoria que obligó a pasar de 10 a 12% la inversión para la construcción de viviendas, 35% para la adquisición de vivienda principal, 7,5% para mejoras, reparaciones o ampliaciones de vivienda principal y 7,5% para autoconstrucción.

Las distintas versiones del anteproyecto que circulan en Internet, incluyen condiciones muy favorables al inquilino, pero que afectan al propietario. Esto podría repercutir negativamente en la oferta de inmuebles y habitaciones en alquiler, ante el temor de los propietarios a salir perjudicados

La Ley de Arrendamiento que espera discusión en la Asamblea Nacional, ha generado un debate sobre los derechos y deberes tanto de arrendadores como arrendatarios. Alquilar un inmueble o una habitación, tendrá una serie de implicaciones que probablemente no beneficien a los inquilinos, ante los temores a alquilar de los propietarios. Uno de los puntos que crean mayor controversia es la creación de la Dirección Nacional de Inquilinato, organismo que será el encargado de fijar los cánones de arrendamiento.

El instrumento legal, que consta de 150 artículos, se encuentra en discusión por la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, antes de ser elevada a la plenaria para su aprobación. Por los momentos se han aprobado 104 artículos. Entre estos se encuentran los contratos mínimos de tres años y la eliminación del depósito. Por otra parte hay apartados polémicos, como la metodología para determinar el canon, las causas para solicitar desalojo y las sanciones.

Fijación de alquiler

En principio, la ley en discusión fija como competencia de este nuevo organismo, la Dirección Nacional de Inquilinato, el determinar los cánones de arrendamiento. Es decir, si una persona tiene la intención de arrendar un inmueble o una habitación, debe primeramente remitirse a esta dirección para que evalúe el inmueble y determinar así el costo del alquiler. No obstante, la ley no estipula circunstancias como la ubicación de la casa o apartamento.

Es decir, que en el caso de Valera, dos viviendas cuya construcción, condiciones y prestaciones sean las mismas, tendrá un mismo canon de arrendamiento sin importar si está en Las Acacias o en San Luis. En este momento la fórmula que se discute considera para determinar la renta la condición del inmueble, propiedad particular o pública del mismo, índice de depreciación y restauraciones realizadas. Sin embargo, el mayor temor que manifiestan los arrendadores, es que la ley parece favorecer en demasía al inquilino, ignorando los derechos del arrendador.

Exigencias complicadas

Algunos puntos del proyecto de ley han generado quejas por parte de representantes del sector inmobiliario. Uno de ellos es la exigencia de destinar el 25% de los inmuebles en un complejo urbanístico al alquiler. Tal exigencia podría resultar inviable para los constructores. También resulta complicado el nuevo capítulo agregado referente a los inmuebles destinados a ser residencias estudiantiles, donde ahora se exige espacios para estudiar, conexión a internet, entre otros. Aquiles Martini de la Cámara Inmobiliaria recordó que no todos los que alquilan a estudiantes disponen de las condiciones para dotarlas de internet y áreas de estudio.

 

Pasos recomendados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela para vender un Inmueble: 1.- Estime apropiadamente el costo del esfuerzo que Ud. habrá de iniciar. Por ello nos referimos a que si Ud. trabaja o puede trabajar en su campo de experiencia, el costo relacionado con el tiempo que piensa invertir en el proceso de la venta de un inmueble, el costo de las publicaciones, etc, debe ser tomado en cuenta a la hora de estimar su verdadera ganancia. 2.- Determine el valor del mismo en función de los factores de mercado, de reposición y renta. Analice cuidadosamente la ubicación del inmueble y compárela con otros en la zona que también se están vendiendo para obtener las ventajas comparativas y competitivas del inmueble que Ud. desea ubicar. 3.- Estudie la velocidad de venta en la zona a través de las operaciones llegadas a término registradas en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. Ello le dará un indicativo de en cuanto tiempo, en promedio deberá materializarse la operación y si los inmuebles de la zona tienen alta o baja demanda. 4.- Realice una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberá hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado el más atractivo de los que se están vendiendo en la zona. 5.- Abra un expediente completo donde deberá tener toda la documentación e información del inmueble: a.- Su(s) propietario(s) y la operación que desa realizar a fin de garantizar el saneamiento de la Ley. b.- Documento de Propiedad c.- Certificación de Gravámenes d.- Tradición Legal de la propiedad del inmueble e.- Solvencias y recibos de serviciospúblicos f.- Plano del Inmueble distribución, ambientes, etc. g.- Plano de Ubicacion. h.- Si es propiedad horizontal, necesitará adicionalmente el documento de condominio, solvencia del mismo y recibos cancelados en original i.- Fotocopia de la cédula del propietario, estado del mantenimiento del inmueble en particular y del condominio en general, amenidades del condominio, puestos de estacionamiento, maletero, etc. 6.- Cuando comience a recibir llamadas, tenga en cuenta que muchas serán de curiosos o amigos de lo ajeno, investíguelos y fíltrelos antes de darles acceso a su inmueble. 7.- Una vez que inicie el recorrido por el inmueble, siga la secuencia lógica dependiendo si el visitante es hombre o mujer. Estudie la presentación del inmueble con anterioridad, destaque las ventajas competitivas y comparativas del inmueble. No discuta con el cliente si este hace comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerde que su intención es vender su inmueble, no sus gustos. Aplique las técnicas de negociación y argumentación. 8.- Cuando ya tiene un cliente y comienza el proceso de negociación definitivo, tenga cuidado de plasmar todo en el papel, no deje cabos sueltos. Precise fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Cuando vaya a la opción de compra, consulte su abogado de confianza para que le redacte dicho documento. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Verifique que el cheque esté bien emitido antes de firmar el documento final.

En este pais, como en todos los del mundo, necesitamos estar a la altura del mercado inmobiliario.. esto no es mas que una refleccion, debido a que en venezuela el mercado secundario tiene muchas oportunidades de crecimiento, sin embargo, el mercado primario o de pre-ventas, esta condicionado al funcionamiento de las constructoras.

Esto podria ser bueno, pero en un pais donde las construuciones estan condicionadas al lucro insolente y descontrolado con metodos de construccion de primera pero con practicas que podrian decirse antieticas es poco probable el desarrollo del sector construccion.

El BUM de la construccion en europa y los estados unidos se a venido a bajo, sim embargo en estos paises, siempre a existido un mercado primario con cantidad de inmuebles con excelente calidad, y en un espacio de tiempo a mediano plazo…¿Acaso en europa y norte america son mejores constructores que aqui?…. no necesariamente, pero aqui en Venezuela se a llevado a cabo un proceso de retroceso en la construccion acelerada de inmuebles.

Lo unico disponible a corto y mediano plazo en la gran mayoria del pais, es el mercado secundario… la planificacion de parte de los asesores inmobiliarios es vital, para mantener este punto del mercado en movimiento es la competitividad que estos inmuebles puedan tener, en combinacion con la cartera crediticia, tanto publica como privada.

Este es nuestro RETO… y… Lo Aceptamos con GUSTO….